Leistungen
Präzise Bewertung für komplexe Entscheidungen
Immobilienwerte spielen bei steuerlichen Fragen, Vermögensentscheidungen, Finanzierung, Kauf oder rechtlichen Auseinandersetzungen oft eine entscheidende Rolle. OCP erstellt unabhängige und nachvollziehbare Immobilienbewertungen, die den konkreten Bewertungsanlass ebenso berücksichtigen wie die besonderen Eigenschaften des jeweiligen Objekts.
01 / Steuer & Finanzamt
Werte steuerlich belastbar einordnen
Restnutzungsdauergutachten
Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann die steuerliche Abschreibung erhöhen. Entspricht der tatsächliche Gebäudezustand nicht der gesetzlich typisierten Nutzungsdauer, kann unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen werden.
Was OCP leistet: OCP untersucht die baulichen, technischen und wirtschaftlichen Eigenschaften. Zustand, Modernisierungen, Konstruktion, technische Ausstattung und weitere Besonderheiten werden objektspezifisch betrachtet.
Aufteilung von Grund und Boden und Gebäude
Da nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann, ist bei bebauten Grundstücken häufig eine sachgerechte Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Grundstück und aufstehendes Gebäude erforderlich.
Was OCP leistet: OCP ermittelt die tatsächlichen Wertverhältnisse unter Berücksichtigung von Lage, Grundstück, Bebauung, Nutzung und objektspezifischen Besonderheiten.
Betriebsentnahmen
Wird eine Immobilie aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen überführt, kann die Differenz zwischen Buchwert und steuerlich anzusetzendem Wert stille Reserven aufdecken. Die Bewertung richtet sich grundsätzlich nach § 6 EStG.
Was OCP leistet: OCP ermittelt den Immobilienwert zum maßgeblichen Stichtag und berücksichtigt Eigenschaften, rechtliche Gegebenheiten, Nutzungsmöglichkeiten und Marktverhältnisse.
Niedrigerer gemeiner Wert bei der Grundsteuer
Ist der Grundsteuerwert erheblich höher als der tatsächliche Immobilienwert, kann ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden. Nach § 220 Abs. 2 BewG muss der festgestellte Wert den nachgewiesenen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigen.
Erst prüfen, dann begutachten.
Was OCP leistet: OCP prüft zunächst, ob die erforderliche Abweichung realistisch nachweisbar ist. Erst bei einer belastbaren Grundlage wird ein kostenpflichtiges Gutachten empfohlen.
Erbschaft & Nachlass
Bei Erbschaften entscheidet der Immobilienwert häufig über Steuerbelastung, Vermögensaufteilung und Ansprüche mehrerer Beteiligter. Die Bewertung kann gegenüber dem Finanzamt, innerhalb einer Erbengemeinschaft oder als Grundlage einer fairen Auseinandersetzung erforderlich sein.
Was OCP leistet: OCP bewertet zum relevanten Stichtag und berücksichtigt auch komplexe Besonderheiten wie Nießbrauch, Wohnrechte, unterschiedliche wirtschaftliche Einheiten, heterogene Mietverhältnisse, Überbau oder besondere Nutzungsrechte.
02 / Vermögen & Auseinandersetzung
Eine gemeinsame sachliche Grundlage schaffen
Ausstieg von Gesellschaftern
Beim Ausscheiden eines Gesellschafters kann der Wert einer Immobilie oder eines Immobilienanteils wesentliche Grundlage der finanziellen Auseinandersetzung sein. Relevant sind der konkrete Anteil, Regelungen, Nutzungen, Belastungen und die tatsächliche Marktgängigkeit.
Was OCP leistet: OCP ermittelt den Wert der Immobilie beziehungsweise des maßgeblichen Anteils und analysiert die Besonderheiten des konkreten Falls.
Scheidung & Trennung
Gemeinsames Immobilienvermögen gehört bei einer Trennung häufig zu den wirtschaftlich bedeutendsten und konfliktanfälligsten Fragen. Eine unabhängige Bewertung unterstützt Zugewinnausgleich, Übernahme, Verkauf oder eine andere Aufteilung.
Was OCP leistet: OCP ermittelt den Immobilienwert zum maßgeblichen Stichtag und berücksichtigt alle Eigenschaften, die der Markt honoriert oder mit Abschlägen bewertet.
03 / Finanzierung & Absicherung
Risiken realistisch bewerten
Beleihungswertgutachten
OCP erstellt Beleihungswertgutachten nach § 16 Abs. 2 Pfandbriefgesetz. Der Beleihungswert beruht auf einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit und berücksichtigt langfristige, nachhaltige Objektmerkmale, regionale Marktgegebenheiten und Nutzungsmöglichkeiten; spekulative Elemente bleiben außer Betracht.
Was OCP leistet: Auftraggeber sind insbesondere Banken. Darüber hinaus erstellt OCP für Projektentwickler Wertindikationen, die der Vorbereitung und Einordnung einer Aufbaufinanzierung gegenüber finanzierenden Banken dienen.
Verkehrswertgutachten zur Finanzierung
Eine unabhängige Verkehrswertermittlung schafft Klarheit über den aktuellen Marktwert, bevor über Finanzierung oder Investition entschieden wird. Maßgeblich sind rechtliche Gegebenheiten, tatsächliche Eigenschaften, Beschaffenheit und Lage zum Stichtag.
Was OCP leistet: OCP ermittelt einen nachvollziehbaren marktgerechten Wert als Entscheidungsgrundlage für Gespräche mit Kreditinstituten, Investoren oder anderen Finanzierungspartnern.
Versicherungswertgutachten
Eine zutreffende Bewertung hilft, den für den Versicherungsschutz maßgeblichen Gebäudewert sachgerecht zu bestimmen. Je nach Vertrag und Anlass ermittelt OCP insbesondere folgende Wertformen:
- Gleitender Neuwert / Wert 1914: fiktiver Neubauwert auf der Preisbasis 1914 als Grundlage für die laufende Anpassung über den gleitenden Neuwertfaktor.
- Neuwert / Wiederherstellungswert: ortsüblicher Neubauwert in aktuellen Preisen einschließlich der relevanten Planungs- und Konstruktionskosten.
- Zeitwert: Neuwert abzüglich der Wertminderung durch Alter und Abnutzung.
- Gemeiner Wert: erzielbarer Verkaufswert des Gebäudes beziehungsweise der verwertbaren Baustoffe, etwa bei dauerhaft entwerteten oder zum Abbruch bestimmten Gebäuden.
Was OCP leistet: OCP wählt den zum Versicherungsvertrag und Bewertungsanlass passenden Maßstab und berücksichtigt Bauart, Ausführung, Größe, Ausstattung, Zustand und weitere objektspezifische Merkmale. Soweit nichts anderes vereinbart ist, beschreibt § 88 VVG den gesetzlichen Ausgangspunkt des Versicherungswerts.
04 / Kauf, Prüfung & rechtliche Auseinandersetzung
Substanz, Markt und Risiken zusammenführen
Ankaufsberatung
Eine Immobilie kann auf den ersten Blick überzeugen und dennoch Risiken, Mängel oder einen nicht marktgerechten Preis verbergen. Eine professionelle Ankaufsberatung verbindet Unterlagenprüfung, Marktanalyse und Objektbesichtigung.
Was OCP leistet: Unterlagencheck, Analyse realer Marktdaten, Ortstermin und Prüfung von Zustand, Schäden, Modernisierungsbedarf, Lage und Nutzung. Ein verständlicher Verkehrswertbericht und die Ergebnisbesprechung schaffen eine fundierte Entscheidungs- und Verhandlungsgrundlage.
Due Diligence
Eine Due Diligence ist die strukturierte Prüfung einer Immobilie vor einer Transaktion. Sie soll Risiken, Wertminderer und mögliche Deal-Breaker sichtbar machen, bevor eine verbindliche Kaufentscheidung getroffen wird.
- Rechtlich: Grundbuch, Baulasten, Verträge, Dienstbarkeiten und laufende Verfahren
- Technisch: Bausubstanz, Instandhaltungsstau, Schadstoffe, Brandschutz und Investitionsbedarf
- Wirtschaftlich: Mietverhältnisse, Cashflows, Nebenkostenstruktur und Bewertung
- Planungsrechtlich und Umwelt: Planungs- und Genehmigungsstand, Altlasten, Kampfmittel und Boden
Was OCP leistet: OCP strukturiert und analysiert die immobilienwirtschaftlich und bewertungsrelevanten Informationen. Je nach Auftrag entsteht ein Red-Flag- oder Full-Report als Grundlage für Kaufpreis, Garantien und weitere Transaktionsentscheidungen. Verkäuferseitig kann OCP den Datenraum und die Objektunterlagen DD-fähig aufbereiten. Rechtliche, steuerliche oder spezialisierte technische Prüfungen werden bei Bedarf durch die jeweils zuständigen Fachberater ergänzt.
Gerichtsgutachten & Gutachten für rechtliche Auseinandersetzungen
Bei gerichtlichen oder außergerichtlichen Streitigkeiten kann eine fachlich belastbare Bewertung entscheidend sein. Ein Sachverständiger kann unmittelbar durch ein Gericht bestellt oder privat mit einer unabhängigen Bewertung beziehungsweise Überprüfung beauftragt werden.
Was OCP leistet: OCP analysiert Immobilienwerte und bestehende Gutachten methodisch, neutral und nachvollziehbar. Bewertungsansätze, Marktanpassungen, Restnutzungsdauer, Schäden, Rechte und weitere Besonderheiten werden auf ihre sachgerechte Berücksichtigung geprüft.
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